7月31日，贵州省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过新修订的《贵州省物业管理条例》，自2025年1月1日起施行。
高质量的物业服务关系到千家万户，关系到广大群众切身利益。《条例》的施行，将更好规范物业管理活动，维护业主、物业服务人和其他相关主体的合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，构建共建共治共享的基层社会治理体系。
《条例》明确，物业管理坚持党建引领、业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、科技支撑，建立健全街道（乡镇）、社区（村）党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人等共同参与的协调运行机制。
业主在物业管理活动中有哪些权利？成立业主委员会有哪些条件？
《条例》明确了业主在物业管理活动中依法享有的权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员和候补成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会或者物业管理委员会的工作；（七）监督物业服务人履行物业服务合同；（八）对共有部分的使用、经营等情况享有知情权、监督权；（九）监督维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
《条例》还明确了业主在物业管理活动中依法履行下列义务履行的义务，如照国家有关规定交存维修资金，按照物业服务合同的约定支付物业费等。明确业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
《条例》规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。
《条例》明确了物业管理区域内可以成立业主大会的条件：（一）已交付业主的专有部分面积占比达到物业管理区域内建筑物总建筑面积三分之二以上且已交付的业主人数占比达到物业管理区域内业主总人数的三分之二以上；（二）自首套房屋交付业主之日起满两年且交付业主的房屋套数达到总套数百分之二十五以上。建设单位应当自前款条件之一具备之日起三十日内，将房屋交付情况在物业管理区域内显著位置以及通过网络公示，并书面报告物业所在地县级人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。
根据《条例》，符合条件的，物业管理区域内十人以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出设立业主大会的书面报告。
街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面报告之日起十日内对是否符合业主大会成立条件进行核实；经核实符合成立条件的，应当在收到书面报告之日起六十日内指导成立首次业主大会会议筹备组；经核实不符合成立条件的，应当书面说明情况，并在物业管理区域内显著位置以及通过网络公示。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表等组成，人数为五人以上单数，其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任，业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府根据业主自荐或者联名推荐确定。筹备组成员名单及基本情况应当自确定之日起三日内在物业管理区域内显著位置以及通过网络公示。
《条例》明确了由业主共同决定的事项：（一）制定和修改管理规约及业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会候补成员；（四）业主大会、业主委员会、物业管理委员会的工作经费，以及业主委员会、物业管理委员会成员的工作补贴；（五）实施委托管理或者自行管理；（六）选聘和解聘物业服务人；（七）使用维修资金；（八）物业管理区域调整；（九）筹集维修资金；（十）改建、重建建筑物及其附属设施；（十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《条例》规定，决定前款事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主委员会和物业管理委员会分别履行什么职责？
《条例》明确，业主委员会是业主大会的执行机构，成员由五人以上单数组成，每届任期不超过五年，具体人数和任期由业主大会议事规则约定。
《条例》规定了业主委员会成员和候补成员的候选人产生的方式，一是社区（村）党组织、居（村）民委员会推荐；二是业主自荐或者联名推荐。
《条例》明确了业主委员会履行的职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理实施情况和业主委员会履职情况；（二）代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人签订物业服务合同，监督和协助物业服务合同的履行，与变更的物业服务人进行交接；（三）及时收集和了解业主、物业使用人的意见和建议；（四）监督管理规约的实施；（五）执行业主大会的决定，履行业主大会赋予的其他职责。
根据《条例》，业主委员会根据业主大会决定授权使用维修资金、公共收益支出等事项前，应当告知居（村）民委员会，并听取意见和建议。
如果存在不能成立业主大会等问题，要成立物业管理委员需要满足哪些条件？《条例》明确，有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件；（二）具备成立业主大会条件，但确有困难未成立；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会；（四）原业主委员会任期届满，未能按照本条例规定选举产生新一届业主委员会。
物业管理委员会由居（村）民委员会、业主代表五人以上单数组成，其中业主代表人数不得少于物业管理委员会成员人数的二分之一。业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府根据业主自荐或者联名推荐确定。物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由一名业主代表担任。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置以及通过网络公示。
《条例》明确，物业管理委员会根据业主的共同决定履行物业管理相关职责，并协助推动成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会决定的事项应当经过半数成员签字同意。物业管理委员会应当将会议情况以及决定事项在物业管理区域内显著位置以及通过网络公示。
关于物业服务，有哪些规定？
《条例》规定，住宅物业的建设单位办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当通过公共资源交易平台或者其他公开招标的方式选聘物业服务人；投标人少于三个的，应当重新招标；重新招标后投标人仍少于三个或者住宅总建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地县级人民政府住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。
业主共同决定依法选聘物业服务人，提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务人。
《条例》规定，前期物业服务合同应当使用省人民政府住房和城乡建设主管部门制定的前期物业服务合同示范文本，合同期限不得超过三年。建设单位应当在房屋销售现场公示前期物业服务合同和临时管理规约。
《条例》明确，前期物业费实行政府指导价。业主共同决定依法选聘物业服务人提供物业服务，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在物业服务合同中约定。
《条例》明确，业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。建设单位尚未出售或者尚未交付给物业买受人的房屋，其物业费由建设单位支付。
《条例》规定物业服务人应当在物业管理区域内显著位置以及通过网络如实公示、及时更新信息：（一）物业服务人的营业执照、项目负责人和联系方式等信息；（二）物业服务事项和服务标准；（三）物业费收取标准和收取方式；（四）建设单位已交付业主的房屋套数、专有部分面积、业主实际入住户数等涉及业主大会成立条件的基本信息；（五）利用业主共有部分进行经营的授权依据、经营收入、合理成本和收益等情况；（六）物业服务合同履行情况；（七）法律、法规规定和合同约定应当公示的其他信息。
其中，第一项至第三项事项应当持续公示；其他事项应当每半年公示一次，公示期不得少于三十日。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当在十日内予以答复。
《条例》规定了物业服务人不得有的行为：（一）违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准；（二）擅自利用业主共有部分开展经营活动，挪用、侵占业主共有部分收益；（三）泄露业主信息；（四）强制或者变相强制业主通过指纹、人脸识别等生物识别信息方式使用共用设施设备；（五）采取停止供水、供电、供气，限制业主进出或者使用电梯等方式催交物业费；（六）强行推销装饰装修材料；（七）无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工，阻止装饰装修人员和材料进出物业管理区域；（八）法律、法规规定或者其他损害业主合法权益的情形。
业主共同决定自行管理物业管理区域，应当制定和表决通过自行管理方案。自行管理方案应当包括管理事项、执行机构或者执行人、管理方式、费用收支、责任承担等内容。
自行管理方案约定将物业管理区域内的秩序维护、环境卫生、园林绿化、共用设施设备维修养护等专项服务委托专业服务机构的，应当依法签订服务合同。
自行管理方案应当自通过之日起三十日内报物业所在地县级人民政府住房和城乡建设主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。
车位和维修资金如何维护和使用？
《条例》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
业主共同决定利用共有部分进行经营的，可以授权业主委员会管理，也可以委托物业服务人或者其他经营主体经营。经营产生的收入应当单独列账管理，并向业主公示。
根据《条例》，物业管理区域内按照规划建设的车位（库），应当首先满足业主的需要。建设单位销售房屋时应当将车位（库）规划配建数量、位置、租售价格、租售时间等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。
建设单位出售车位（库）的，应当首先出售给物业管理区域内的业主。建设单位尚未出售或者不出售的车位（库），应当通过出租等形式提供给物业管理区域内的业主使用。
建设单位首先满足业主购买或者承租需要后仍有空余车位（库），可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。
《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位（库）能够满足业主停车需要的，未经业主共同决定，不得占用业主共有道路或者其他相关场地设置车位。利用业主共有道路或者其他相关场地停放车辆，有关车位的设置、使用、收费等管理事项由业主共同决定。
《条例》明确，维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。经业主共同决定，维修资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。依法应当由建设单位、专业经营单位等承担的维修、更新和改造费用，或者按照物业服务合同约定应当由物业服务人承担的维修、养护等费用，不得从维修资金中列支。列支维修资金按照受益人和负担人相一致的原则，由列支范围的业主按照专有部分面积所占比例分摊。
首期维修资金应当按照国家有关规定一次性存入维修资金专户。业主分户账面维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当按照相关规定及时续交。
同时明确，业主大会成立前，维修资金由物业所在地县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门代管。业主大会成立后，根据业主大会的决定可以划转业主大会自行管理。
管理维修资金的住房和城乡建设主管部门、业主大会应当依法建立维修项目审查和维修资金使用审核制度，并依法接受监督。
《条例》明确了可以依法申请使用维修资金进行维修、更新和改造的紧急情况，一是电梯经检验检测或者安全评估确认存在严重事故隐患，可能危及人身财产安全；二是排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；三是消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能；四是房屋屋顶漏水、外墙渗水；五是楼体外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险危及人身财产安全；六是其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的情形。