规范征收征用行为 严格依法保护产权
——《海南自由贸易港征收征用条例》解读
省人大常委会法制工作委员会 省资规厅
经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础，党中央、国务院高度重视产权保护，围绕依法有效保护各种所有制经济组织和公民财产权做出了一系列重大决策部署。2016年11月《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中明确要求完善财产征收征用制度，《海南自由贸易港建设总体方案》进一步授权海南制定出台自由贸易港征收征用条例。2021年12月1日，海南省六届人大常委会第三十一次会议审议通过《海南自由贸易港征收征用条例》（以下简称《条例》），自2022年1月1日起施行。《条例》根据国家法律和有关规定，借鉴一些先进国家和地区的经验做法，结合海南自由贸易港建设的实际，创新性地规定征收方式，进一步明确征收征用补偿的范围、形式和标准，体现了对公共利益的维护和对财产所有权人的保护。《条例》共五章28条，主要有以下几方面亮点：
一、借鉴国际通行规定，推进征收、征用制度与国际接轨。《条例》借鉴新加坡、香港等自贸港立法例，将国际在征收征用方面的一些通行规定纳入此次立法进行规范。一是明确征收征用的目的和原则。征收应当遵循决策民主、程序合法、结果公开、补偿公平合理的原则，征用应当遵循效能优先、补偿公平合理的原则。二是明确征收的扩展。不动产所有权人因不动产被征收，导致预公告确定范围外相关联的不动产无法实现合理使用的，可以申请将其纳入征收范围。三是明确征用条件与限制。征用组织、个人的不动产、动产应当与紧急情况可能造成社会危害的性质、程度和范围相适应，有多种方式可以选择应对紧急需要的，应当选择有利于最大限度保护组织、个人权益的方式。四是明确补偿款的支付期限和迟延履行利息等。征收补偿费应当在补偿协议约定的期限内或者征地补偿安置决定、房屋征收补偿决定公告发布之日起三个月内全额支付到位，如发生迟延，支付的补偿应当包括法律法规和政策规定的适当利息。征用应当在补偿金额确定后十五个工作日内作出征用补偿决定，并及时向被征用不动产、动产的组织或者个人支付补偿费。
二、总结本省成熟做法，提升制度层级。《条例》在总结我省“三块地”改革经验做法的基础上，将征收集体未利用地的补偿标准、征收集体土地的多元化安置保障方式等我省农村土地征收制度改革中的成熟经验上升为地方性法规。一是规定了征收农用地和未利用地的土地补偿费、安置补助费标准由省人民政府制定的区片综合地价确定；征收农村集体建设用地的补偿标准，明确按照省人民政府规定确定。二是建立和被征地农民长远生计保障措施，规定被征地农民服务和劳动技能培训机制，对被征地农民建档立册，有针对性地进行实用技能培训。用地企业新增岗位同等条件下应优先录用被征地农民。同时，支持劳务派遣服务公司派遣有条件的被征地农民异地就业。三是明确被征收房屋及其他不动产价值的补偿，不得低于征收决定公告之日被征收房屋及其不动产类似不动产的市场价格。并对因征收行为造成搬迁、临时安置或者停产停业损失的补偿作了规定。四是征收集体土地可以根据被征地农村集体经济组织及农民意愿，采取补贴资金、留用地、留物业等多种方式，让被征地农村集体经济组织和农民分享土地增值收益。
三、吸收先进经验，解决海南城市更新中的实际问题。城市更新改造是城市规划实施的组成部分，是对城市整体空间与土地价值的重构。开展城市更新的目的是落实城市规划，提升城市基础设施建设和管理水平，完善公共服务配套设施，改善人居环境质量，实现对周围片区的良性辐射，带动整个城市的可持续发展，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定精神。《条例》借鉴了香港自贸港为重新发展而强制售卖的做法以及深圳经济特区城市更新立法的规定，规定对城市更新中旧住宅区拆除重建项目，已签订补偿协议的专有部分面积和业主人数占比均不低于90%的，市、县、自治县人民政府可以依照法律、行政法规及《条例》有关规定对未签约部分房屋实施征收，此举对海南推进城市更新具有重要意义。
四、细化征用相关程序。《条例》征用与补偿部分规定了征用条件与限制、征用调查、征用决定、被征用人义务与交接、补偿协商与补偿标准和征用监督等，对征用的具体程序和补偿标准作出详细规定，使效能优先、补偿公平合理原则得以落实。一是明确非紧急不征用。实施征用仅限于因抢险救灾、疫情防控等紧急情况，征用实施单位在调用现有储备资源、紧急采购后仍无法满足需要的情形；并要求征用实施单位应当选择有利于最大限度保护组织、个人权益的方式。二是建立征用预备目录。征用实施单位可以通过信息共享或者调查登记的方式，了解可能实施征用的不动产、动产的相关情况，对可能征用的不动产建立征用预备目录、制定征用预案。三是明确被征用人协助义务。规定组织或者个人收到应急征用凭证后，应当及时配合交付被征用的不动产、动产，协助做好征用工作，必要时安排相关操作人员、技术指导人员等专业人员及后勤保障人员协助做好征用工作。四是规定征用补偿启动方式和标准。征用实施单位应当自返还交接手续结束后三十个工作日内，主动会同有关部门对被征用不动产、动产的组织或者个人提出征用补偿建议，组织或者个人也可以自行向征用实施单位提出补偿要求。五是完善征用补偿范围。在落实《民法典》关于对被征用的不动产或者动产毁损、灭失给予补偿规定的基础上，进一步明确了征用停产停业期间需要支付的水、电、房租、人员工资等必要费用的补偿等。
五、加强各类投资者和权利人权益的保护。为进一步规范征收、征用行为，推进征收、征用制度与国际接轨，《条例》规定实施征收征用，应当严格依法保护各类投资者和权利人的合法权益，打造公开、透明、可预期的自由贸易港投资环境，充分彰显了海南自由贸易港持续优化营商环境的坚定决心。